Das Baulandmobilisierungsgesetz

Am 23.06.2021 ist zum Ende der letzten Legislaturperiode der Großen Koalition das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten. Es novelliert im Wesentlichen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie weitere Normen des Städtebaurechts mit dem Ziel, die planungsrechtliche Zulassung von neuen Wohnbaurechten zu fördern und zu erleichtern.

Vom damaligen Bundesinnenminister Horst Seehofer als „Meilenstein der Wohnungspolitik“ gelobt, wird dem Baulandmobilisierungsgesetz aus Immobilienkreisen auch Skepsis und Kritik entgegengebracht. Im Zentrum der Kritik steht die Ermächtigung zum Erlass einer Rechtsverordnung nach § 201a BauGB, mit der die Landesregierungen für einzelne Gebiete einen „angespannten Wohnungsmarkt“ feststellen dürfen, was wiederum die betroffenen Kommune zu besonderen städtebaulichen Maßnahmen, etwa der erweiterten Möglichkeit zur Erteilung einer Befreiung nach § 31 BauGB von Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder der Ausübung von Vorkaufsrechten nach § 25 BauGB, legitimiert. Hinzu kommen die Verlängerung der Gültigkeit des § 13b BauGB zur erleichterten Ausweisung von Bauland durch Einbeziehung von Außenbereichsflächen, die Möglichkeit für Kommunen zur Aufstellung sektoraler Bebauungspläne zur Wohnraumversorgung mit gebundenem Wohnraum nach § 9 Abs. 2d BauGB und der erweiterte Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB.

Als erste Bundesländer haben Berlin, Hamburg und Rheinland-Pfalz eine Rechtsverordnung nach § 201a BauGB erlassen. Da nach der gesetzgeberischen Vorgabe des § 201a S. 6 u. 7 BauGB in der Begründung der Verordnung dargelegt sein muss, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt, bestehen hohe Anforderungen an die Begründungsmethodik der Rechtsverordnungen; Rechtsstreite darüber sind zu erwarten. Der für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch eine weitere Rechtsverordnung nach § 250 BauGB begründbare Genehmigungsvorhalt für die Aufteilung von Mietwohnungen nach WEG dürfte in München aktuell einen WEG-Aufteilungs-Boom auslösen.

Umweltverbände kritisieren, dass die Geltungsdauer des § 13b BauGB verlängert wurde, der die Erweiterung von Bauland in den Außenbereich hinein ermöglicht, ohne dass es des Regelverfahrens für die Aufstellung von Bebauungsplänen einschließlich einer naturschutzrechtlichen Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung bedarf.

In der immobilienwirtschaftlichen Praxis wirft die Aufstellung eines sog. sektoralen Bebauungsplanes nach § 9 Abs. 2b BauGB zahlreiche Fragen auf, insbesondere bezüglich der Entschädigung betroffener Grundstückseigentümer, wenn sie anstelle eines bestehenden, aber noch nicht ausgenutzten allgemeinen Wohnbaurechts nur noch sozial gebundenes Wohnbaurecht realisieren dürfen.