Team Miet- und WEG-Recht
Jörg Weißker, Alice Burgmair
Vertragsgestaltung
Bei der Gestaltung von Mietverträgen und Pachtverträgen legen wir größten Wert darauf, die Interessen der Mandanten mit wirksamen sowie in einer wirtschaftlich und praktisch umsetzbaren Vereinbarungen zu wahren. In Vertragsverhandlungen achten wir auf einen – unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktverhältnisse – angemessenen Interessensausgleich, gerade dann, wenn wir die vermeintlich „schwächere“ Vertragspartei vertreten. Dank unserer umfangreichen forensischen und Kautelar-Erfahrung haben wir einen geschärften Blick für eventuelle vertragliche „Fußangeln“ und helfen, diese zu vermeiden. Die Berücksichtigung der jeweils aktuellen Rechtsprechung ist für uns eine Selbstverständlichkeit.
Auf Vermieterseite begleiten wir die Vermietung von Neubauten („vom Reißbrett“) häufig schon in einem frühen Projektstadium. Dabei haben wir auch die möglichen Schnittstellen zum öffentlichen Recht und zum privaten Baurecht stets im Blick. Die „interdisziplinäre“ Zusammenarbeit mit unseren Teams ÖFFENTLICHES RECHT und PRIVATES BAURECHT erlaubt es uns, unseren Auftraggebern eine kompetente „Rund-um-Beratung“ zu bieten.
Mandanten bei der Vermietung oder Anmietung von Bestandsobjekten juristisch zu begleiten, gehört gleichfalls zu unseren täglichen Aufgaben.
Über Spezialwissen verfügt das Team MIET- und WEG-Recht auch in besonderen Fallgestaltungen, wie z.B. zu dem Thema: „Kunst am Mietobjekt“ (und zwar sowohl bei Kunst im Eigentum des Vermieters als auch solcher des Mieters), zur An- und Vermietung von Räumen zum Betrieb von Freizeitanlagen verschiedener Art (Fitness- und Wellnessanlagen, Sporthallen, Veranstaltungsräumen) oder zu dem vom Vermieter zu beachtenden Konkurrenzschutz bei Vermietung von Flächen an Freiberufler aus verwandten Fachrichtungen.
Bestehendes Vertragsverhältnis
In einem andauernden Gewerbe- oder Wohnungsmietverhältnis stellen sich häufig sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite eine Vielzahl von Fragen zu den jeweiligen vertraglichen und gesetzlichen Rechten und Pflichten. Alle „im Bestand“ auftretenden Fragestellungen erfordern eine fachlich fundierte Bewertung der rechtlichen Positionen sowie praktikable Lösungsansätze; und je nach Fallgestaltung gilt es, eigene Ansprüche in wirtschaftlich angemessener Weise durchzusetzen oder aber fremde Ansprüche abzuwehren.
Mit den bekannten wie den weniger bekannten Spannungsfeldern und Streitpotentialen wie
- Mieterhöhungen,
- Modernisierungen,
- Sanierungen,
- Kündigungen, z.B. wegen Eigenbedarfs oder der anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache,
- Minderung oder Zurückbehaltung der Miete wegen Mängeln,
- Vertragserfüllungsansprüche,
- unliebsamen Betriebskostenthemen,
- Fragen der Abwicklung beendeter Mietverhältnisse
ist unser Team MIET- und WEG-Recht bestens vertraut und kennt den Blick durch die Brille der Vermieter und Mieter gleichermaßen. Diese Kenntnis ermöglicht es, unsere Mandanten effektiv und pragmatisch dabei zu unterstützen, ihre Ziele zu erreichen.
Vertragsbewertung
Die Fungibilität einer Immobilie, auch von Wohnungseigentum, hängt stark von den Verträgen, insbesondere den Dauerschuldverhältnissen, ab, die in Bezug auf den Grundbesitz abgeschlossen worden sind. Der An- und Verkauf, aber auch die (schenkungsweise) Übertragung oder die Finanzierung einer Immobilie erfordern eine Bewertung der bestehenden Verträge (Due Diligence). In Zusammenarbeit mit den Teams ÖFFENTLICHES RECHT sowie IMMOBILIEN-TRANSAKTIONEN verfügen wir über die notwendige Expertise, auch bei komplexen Zusammenhängen kompetent zu beraten, gleich ob eine (Vorab-)Bewertung auf Verkäuferseite oder auf Erwerberseite benötigt wird. Wir ermitteln bestehende Risiken und entwickeln gemeinsam mit unseren Mandanten Lösungen, solche Risiken auszuschließen oder doch zumindest zu minimieren.
Aufteilung
Mit der Gestaltung von – auch komplexen – Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen legen wir die Grundlage dafür, dass die Wohnungs- und Teileigentumsanlage ihren besonderen Anforderungen entsprechend und so unkompliziert wie möglich verwaltet werden kann. Dabei arbeiten wir regelmäßig mit Notaren zusammen, die in diesem Rechtsgebiet erfahren sind.
Unsere Expertise umfasst auch besondere Konstruktionen, wie z.B. integrierte Kindertagesstätten, die Gestaltung von Gemeinschaftsordnungen für Spezialimmobilien oder der En-Block-Verkauf von ganzen Häusern in Mehrhausanlagen an Investoren. In derartigen Zusammenhängen erhalten unsere Mandanten rechtliche Unterstützung auch bei der Umsetzung von bauordnungsrechtlichen Anforderungen an sog. Mobilitätskonzepte zur Verringerung des Stellplatzschlüssels oder auch bei der Gestaltung und Vereinbarung von Dienstbarkeiten.
WEG-Beratung
Die Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum birgt zahlreiche Konfliktpotentiale. Im Auftrag unserer Mandanten bewerten wir die Rechtslage und die daraus folgenden Handlungsmöglichkeiten, insbesondere anhand der getroffenen Vereinbarungen (z.B. in der Gemeinschaftsordnung) und der gefassten Beschlüsse. Wir beraten aber auch hier gestaltend, indem wir dabei helfen, klare Beschlussvorlagen für klare Entscheidungen (einschließlich der notwendigen Eckpunkte zu deren Umsetzung) zu formulieren und damit Beschlussanfechtungsverfahren zu vermeiden.
Aus unserer Praxis kennen wir die Blickwinkel aller Beteiligten. Denn wir beraten und vertreten Wohnungs- und Teileigentümer oder WEGs bei der Ausübung ihrer Rechte und bei der Wahrnehmung ihrer Pflichten ebenso wie Verwalter. Mit dem – mitunter komplexen – Zusammenspiel von Wohnungs- und Teileigentümern, Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und deren Organ, dem Verwalter, ist das Team MIET- und WEG-Recht bestens vertraut. An der konzeptionellen Reform des WEG-Rechts, wie es seit dem 01.12.2020 gilt, durch das sog. WEMoG hat Rechtsanwältin Alice Burgmair – in der Funktion als externe Sachverständige des Gesetzgebungsausschusses des Deutschen Anwaltsvereins – aktiv mitgewirkt. Insbesondere im Zusammenhang mit der rechtssicheren Vergemeinschaftung und Verfolgung von Ansprüchen aus Baumängeln am Gemeinschaftseigentum arbeiten die Teams MIET- und WEG-Recht sowie PRIVATES BAURECHT eng zusammen.
Beratung für Verwalter
Auch sog. Mietverwalter sind häufig auf eine rechtliche Unterstützung bei der Erfüllung der von ihnen vertraglich übernommenen Aufgaben angewiesen. Verwalter beraten und vertreten wir daher auch insoweit, als sie im Rahmen ihrer Verwalteraufgaben die Betreuung einer Immobilie übernehmen. Dies kann insbesondere die Vorbereitung, Steuerung und Umsetzung von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen und von zweckmäßigen Modernisierungsmaßnahmen umfassen, aber auch das Rechtsverhältnis zwischen Verwalter und Immobilieneigentümer.
Prozessführung
Wir vertreten unsere Auftraggeber im Miet- und WEG-Recht (einschließlich Forderungsmanagement) auch vor Gericht. Aufgrund der regelmäßigen Wahrnehmung von Gerichtsterminen und Teilnahme an Fachtagungen, bei denen die Mitglieder des Teams MIET- und WEG-Recht häufig als Referenten auftreten, kennen wir die aktuelle Rechtssprechungspraxis der zuständigen Abteilungen, Kammern und Obergerichte „aus erster Hand“. So können wir die Interessen unserer Mandanten versiert und mit dem gebotenen Nachdruck vertreten und ihre wirtschaftlichen Ziele durchsetzen.