Verordnungsentwurf der Bayerischen Staatsregierung zu § 250 BauGB – Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
Die Regelung des noch relativ neuen, seit 23. Juni 2021 geltenden § 250 Baugesetzbuch (BauGB) eröffnet den Landesregierungen die Möglichkeit, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a S. 3 und S. 4 BauGB, durch Rechtsverordnung einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einzuführen. Als Sinn und Zweck der Regelung führt die Gesetzesbegründung an, die negativen Auswirkungen der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden zu begrenzen und zugleich das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Diese Regelung des § 250 BauGB gilt jedoch nicht für Neubauten.
Nun beabsichtigt auch die Bayerische Staatsregierung, in Bayern von der Verordnungsermächtigung des § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB Gebrauch zu machen. Dies zeigt ein Verordnungsentwurf der Bayerischen Staatsregierung. Wenn diese Verordnung in Kraft tritt, wird sich dies auf die Möglichkeit auswirken, Bestandsgebäude in Wohnungseigentum aufzuteilen.
§ 2 Abs. 1 S. 1 der Verordnung betrifft den Genehmigungsvorbehalt für die in der Anlage zur Verordnung aufgelisteten Gebiete, wobei dieser Genehmigungsvorbehalt gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 der Verordnung nur bei Wohngebäuden gilt, in denen sich mehr als zehn Wohnungen befinden.
Liegt also ein in eine WEG aufzuteilendes Bestandsgebäude in einem der in der Verordnung aufgelisteten Gebiete und befinden sich in ihm mehr als zehn Wohnungen, hat der Eigentümer nach § 250 Abs. 3 S. 1 BauGB nurmehr dann einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung, wenn:
- das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
- das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
- das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
- auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
- ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden ist.
Das bedeutet, dass nach Inkrafttreten der Verordnung nur noch in diesen Fällen eine WEG-Teilung durchsetzbar ist.
Für die Übergangszeit sieht die Verordnung eine Stichtagsregelung vor: Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigungen, die bis zu dem Tag vor Inkrafttreten in vollständiger Form bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingegangen, aber noch nicht verbeschieden sind, sollen gemäß § 2 Abs. 3 S. 1 der Verordnung von dem Genehmigungserfordernis ausgenommen sein. Gleiches gilt für Anträge, die bis zu dem Tag vor Inkrafttreten beim Grundbuchamt gestellt sind. Diese Klarstellung erfolgt über § 2 Abs. 3 S. 2 der Verordnung i. V. m. § 878 BGB.
Die Verordnung ist bisher noch nicht in Kraft getreten, d.h. der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB findet in Bayern aktuell weiterhin (noch) keine Anwendung. Wann die Verordnung erlassen wird, ist ungewiss.