Probleme und Lösungsansätze zur Zustimmung bei der Veräußerung von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung gem. § 12 WEG
Einleitung
Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum wird nicht nur von den finanzierenden Banken, sondern auch von weiteren Gläubigern regelmäßig betrieben, insbesondere dann, wenn der Schuldner über kein anderes Vermögen oder Einkommen verfügt. Ist jedoch in der Teilungserklärung von der Veräußerungsbeschränkung des § 12 WEG (Zustimmungspflicht anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bei der Veräußerung von Wohnungseigentum) uneingeschränkt Gebrauch gemacht worden, stellt dies den Zustimmungsberechtigten vor kaum lösbare und vor allem unnötige Probleme.
Probleme bei der Zwangsversteigerung
Die Probleme, die § 12 WEG schon bei der freien Veräußerung mit sich bringt, werden im Rahmen der Zwangsversteigerung noch deutlicher. Die Zustimmung gem. § 12 WEG muss bei der Zuschlagserteilung (§ 90 Abs. 1 ZVG) vorliegen. Die Zustimmung kann dem Vollstreckungsgericht schriftlich oder zu Protokoll erklärt werden. Beachtet man die Besonderheiten im Zwangsversteigerungsverfahren, so wird klar, dass aufgrund der „unfreiwilligen“ Veräußerung des Wohnungseigentums eine Informations- bzw. Auskunftspreisgabe des Veräußerers schlichtweg nicht möglich ist: Die Person des (voraussichtlichen) Erstehers ist frühestens mit der Verkündung des Meistbietenden (§ 73 Abs. 2 Satz 1 ZVG) bekannt. Der Beschluss, durch den der Zuschlag erteilt wird, ist in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin zu verkünden, § 87 Abs. 1 ZVG. Der Verkündungstermin soll nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden, § 87 Abs. 2 Satz 1 ZVG. Im Ergebnis hat demnach derjenige, der die Zustimmung erteilen muss, in der Regel lediglich eine Woche Zeit, diese beim Vollstreckungsgericht einzureichen. In aller Regel kann aber in dieser kurzen Zeit eine umfassende Überprüfung des Meistbietenden, der gemäß § 73 Abs. 2 Satz 1 ZVG durch das Gericht verkündet und im Protokoll des Versteigerungstermins festgehalten wird, nämlich darauf ob ein wichtiger Grund für die Versagung gem. § 12 Abs. 2 WEG vorliegt, nicht erfolgen. Die Überprüfung, ob Versagungsgründe gegen den Meistbietenden vorliegen, läuft praktisch ins Leere. Allein die Bonitätsprüfung des Erstehers dürfte wegen dieser kurzen Frist schwierig sein. Die Pflicht zur Erteilung der Zustimmung in Kombination mit der lediglich oberflächlichen Überprüfung des Meistbietenden durch den Zustimmungsberechtigten, mündet daher nicht selten in eine Haftung des Zustimmungsberechtigten – häufig: des Verwalters. Dieser muss die Zustimmung trotz etwaiger Versagungsgründe erteilen, die er (ohne sorgfältige Überprüfung) gar nicht vorhersehen konnte.
Lösungsvorschläge
Im Ergebnis empfiehlt es sich daher, von der Pflicht zur Zustimmungserteilung bei der Veräußerung von Wohnungseigentum – zumindest für den Fall, dass das Wohnungseigentum zwangsweise veräußert wird – bereits in der Teilungserklärung abzusehen bzw. diese Pflicht (als Veräußerungsbeschränkung) durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG aufzuheben, soweit die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG nicht zulässigerweise bereits in der Gemeinschaftsordnung abbedungen ist. Die herrschende Meinung in der Literatur stellt völlig zurecht fest, dass der einzig sinnvolle Zweck des § 12 WEG für die Praxis darin liegt, den Verwalter über einen Mitgliederwechsel in der Gemeinschaft zu informieren. Dafür würde es – de lege ferenda – freilich genügen, dem Verwalter eine Eintragungsmitteilung über die Grundbucheintragung zukommen zu lassen (und § 55 GBO entsprechend zu ändern). Sollte die Teilungserklärung eine Zustimmungspflicht enthalten und sollte diese nicht durch Beschluss aufgehoben worden sein, ist im Versteigerungstermin auf jeden Fall die Aussetzung der Zuschlagserteilung durch den Zustimmungsberechtigten zu beantragen. Dadurch gewinnt dieser zumindest eine Woche Zeit, um etwaige Versagungsgründe bezüglich des Erstehers ermitteln und prüfen zu können, bevor im anschließenden Verkündungstermin der Zuschlag erteilt wird.